Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym w Warszawie
Krótka odpowiedź: Tak, mieszkanie z kredytem hipotecznym można sprzedać bez wcześniejszej spłaty z własnych pieniędzy. Przed umową sprzedający pobiera z banku zaświadczenie o saldzie zadłużenia i promesę wykreślenia hipoteki. W akcie notarialnym kupujący zobowiązuje się przelać część ceny bezpośrednio na rachunek kredytowy sprzedającego, a resztę na jego konto. Po spłacie bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?
Można i jest to w Warszawie bardzo częsty scenariusz. Hipoteka nie blokuje sprzedaży, tylko zabezpiecza bank. Dopóki bank dostanie swoje pieniądze, nie ma powodu, żeby utrudniać transakcję.
Nie musisz więc zbierać gotówki na spłatę kredytu przed sprzedażą. Spłata dzieje się z ceny, którą płaci kupujący, a cały przepływ pieniędzy opisuje akt notarialny.
Jakie dokumenty z banku są potrzebne?
Najważniejsze są dwa pisma z banku, który udzielił Ci kredytu. Zamów je od razu, gdy decydujesz się na sprzedaż, bo banki wydają je zwykle od kilku dni do dwóch tygodni.
- Zaświadczenie o saldzie zadłużenia na konkretny dzień wraz z numerem rachunku do spłaty.
- Promesa, czyli zobowiązanie banku do wydania zgody na wykreślenie hipoteki po spłacie całego długu.
- Aktualny odpis księgi wieczystej (sprawdzisz go bezpłatnie w systemie EKW Ministerstwa Sprawiedliwości).
- Umowa kredytowa, żeby sprawdzić zasady i ewentualną opłatę za wcześniejszą spłatę.
Jak wygląda przepływ pieniędzy przy sprzedaży?
W akcie notarialnym cena dzieli się na dwie części. Pierwsza, równa saldu z zaświadczenia, trafia bezpośrednio do Twojego banku. Druga, czyli nadwyżka, trafia na Twoje konto. Jeśli kupujący finansuje zakup kredytem, przelewy wykonuje jego bank według tego samego podziału.
Przy zadatku w umowie przedwstępnej warto pilnować, żeby jego wysokość nie przekraczała nadwyżki ponad saldo. Inaczej na dzień aktu może zabraknąć pieniędzy na pełną spłatę banku.
Jakie koszty i podatki mogą Cię zaskoczyć?
Przy kredycie ze zmiennym oprocentowaniem bank może pobrać opłatę za wcześniejszą spłatę tylko w pierwszych 36 miesiącach umowy i nie więcej niż 3% spłacanej kwoty. Przy oprocentowaniu okresowo stałym zasady są inne, więc sprawdź swoją umowę.
Jeśli sprzedajesz przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku, w którym kupiłeś mieszkanie, od dochodu płacisz 19% podatku i składasz PIT-39. Możesz go uniknąć, przeznaczając przychód na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat. Spłata kredytu zaciągniętego na to samo mieszkanie może się do nich zaliczać, ale warunki warto potwierdzić z doradcą podatkowym.
Co jest specyficzne dla Warszawy?
Warszawskie transakcje często łączą dwa kredyty: sprzedającego i kupującego. To oznacza dwa banki, dwie procedury i więcej dokumentów do zsynchronizowania w jednym terminie u notariusza.
Kupujący w Warszawie dobrze znają ten schemat, więc hipoteka zwykle nie obniża ceny. Obniża ją chaos: brak zaświadczeń, nieaktualne saldo albo zbyt wysoki zadatek. Dobre przygotowanie dokumentów przed publikacją oferty skraca negocjacje.
Krok po kroku
- Sprawdź saldo i umowę kredytu Zamów zaświadczenie o saldzie i sprawdź, czy bank może pobrać opłatę za wcześniejszą spłatę.
- Uzyskaj promesę z banku Poproś bank o promesę wydania zgody na wykreślenie hipoteki po spłacie.
- Ustal cenę i zadatek Upewnij się, że cena pokrywa saldo, a zadatek mieści się w nadwyżce ponad dług.
- Podpisz akt z podziałem ceny Notariusz wpisuje, jaka część ceny trafia do banku, a jaka do Ciebie.
- Wykreśl hipotekę Po spłacie bank wydaje zgodę, a do sądu trafia wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
Najczęstsze pytania
Czy mogę sprzedać mieszkanie, jeśli kredyt jest wyższy niż cena?
Tak, ale różnicę musisz dopłacić z własnych środków w dniu aktu, bo bank wyrazi zgodę na wykreślenie hipoteki dopiero po spłacie całego długu. Czasem bank godzi się na przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość.
Czy muszę informować bank o sprzedaży?
Tak, bo potrzebujesz od niego zaświadczenia o saldzie i promesy. Bank nie może zablokować sprzedaży, jeśli dług zostanie spłacony z ceny.
Ile trwa wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej?
Bank wydaje zgodę zwykle w kilka dni do kilku tygodni po spłacie. Wpis w sądzie wieczystoksięgowym w Warszawie może potrwać kolejne tygodnie, ale nie wstrzymuje przeniesienia własności.
Czy kupujący może kupić moje mieszkanie na kredyt?
Tak. Wtedy bank kupującego przelewa część ceny do Twojego banku, a resztę do Ciebie. Wymaga to zgrania terminów obu banków z notariuszem.
Ile wynosi opłata za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego?
Przy oprocentowaniu zmiennym bank może ją pobrać tylko w pierwszych 36 miesiącach i maksymalnie w wysokości 3% spłacanej kwoty. Po tym czasie spłata jest bez opłaty. Przy stałym oprocentowaniu zasady zależą od umowy.
Czy sprzedaż mieszkania z kredytem przed upływem 5 lat oznacza podatek?
Jeśli osiągniesz dochód, zapłacisz 19% PIT, chyba że przeznaczysz przychód na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat. Samo posiadanie kredytu nie zmienia zasad podatku.
Kto płaci za wykreślenie hipoteki?
Zwykle sprzedający, bo to jego dług. Opłata sądowa za wykreślenie hipoteki to 100 zł. Strony mogą umówić się inaczej w akcie.
Czy hipoteka obniża cenę mieszkania?
Sama hipoteka zwykle nie. Cenę obniża niepewność: brak dokumentów z banku, nieaktualne saldo albo niejasny podział ceny. Przygotowanie tego przed ofertą chroni Twoją pozycję w negocjacjach.
Czy zadatek może trafić bezpośrednio do mnie?
Tak, o ile po jego wpłacie reszta ceny wystarczy na pełną spłatę banku. Przy małej nadwyżce zadatek lepiej wpłacić na rachunek kredytowy albo do depozytu notarialnego.
Czy mogę sprzedać mieszkanie z kredytem ze współwłaścicielem?
Tak, ale zgodę na sprzedaż i podpis w akcie muszą złożyć wszyscy współwłaściciele, a przy kredycie wspólnym także wszyscy kredytobiorcy muszą współpracować z bankiem.