Jak sprzedać mieszkanie ze spadku w Warszawie

Krótka odpowiedź: Mieszkanie ze spadku można sprzedać po potwierdzeniu praw do spadku: aktem poświadczenia dziedziczenia u notariusza albo postanowieniem sądu. Najbliższa rodzina powinna w ciągu 6 miesięcy złożyć w urzędzie skarbowym formularz SD-Z2, żeby nie płacić podatku od spadków. Jeśli spadkobierców jest kilku, sprzedaż całego lokalu wymaga zgody i podpisu wszystkich. Podatku dochodowego nie ma, gdy od końca roku, w którym mieszkanie nabył spadkodawca, minęło 5 lat.

Od czego zacząć sprzedaż mieszkania ze spadku?

Od formalnego potwierdzenia, kto dziedziczy. Bez tego notariusz nie przygotuje umowy sprzedaży, a kupujący nie dostanie kredytu w banku.

Masz dwie drogi. Akt poświadczenia dziedziczenia u notariusza zajmuje zwykle jedno spotkanie, ale wymaga obecności wszystkich spadkobierców ustawowych i braku sporu. Postępowanie w sądzie trwa dłużej, w Warszawie często kilka miesięcy, ale działa również wtedy, gdy rodzina nie jest zgodna.

Jakie terminy w urzędzie skarbowym trzeba pilnować?

Najbliższa rodzina (małżonek, dzieci, wnuki, rodzice, rodzeństwo, ojczym, macocha) może całkowicie uniknąć podatku od spadków. Warunek jest jeden: zgłoszenie nabycia na formularzu SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy od uprawomocnienia postanowienia sądu albo od zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia.

Przegapienie terminu oznacza podatek według skali dla I grupy podatkowej, co przy warszawskich cenach mieszkań bywa dotkliwe.

  • Akt poświadczenia dziedziczenia albo prawomocne postanowienie sądu.
  • Formularz SD-Z2 złożony w terminie 6 miesięcy.
  • Odpis aktu zgonu i dokumenty nabycia mieszkania przez spadkodawcę.
  • Aktualny odpis księgi wieczystej z systemu EKW.

Co, jeśli spadkobierców jest kilku?

Po potwierdzeniu dziedziczenia mieszkanie należy do wszystkich spadkobierców w udziałach. Sprzedaż całego lokalu wymaga podpisu każdego z nich w akcie notarialnym, osobiście albo przez pełnomocnika z pełnomocnictwem w formie aktu notarialnego.

Gdy ktoś mieszka za granicą, pełnomocnictwo można podpisać w polskim konsulacie. Gdy rodzina się nie zgadza, rozwiązaniem jest dział spadku u notariusza lub w sądzie albo sprzedaż samego udziału, zwykle jednak wyraźnie poniżej wartości rynkowej.

Czy sprzedaż mieszkania ze spadku jest opodatkowana?

Od 2019 roku pięcioletni termin dla podatku dochodowego liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym mieszkanie nabył spadkodawca, a nie od dnia otwarcia spadku. Jeśli rodzice kupili mieszkanie dawno, sprzedaż zwykle jest wolna od PIT.

Jeśli pięć lat jeszcze nie minęło, płacisz 19% od dochodu i składasz PIT-39. Możesz uniknąć podatku, wydając przychód na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat. Do kosztów wliczasz między innymi zapłacony podatek od spadków i udokumentowane nakłady na mieszkanie.

Co jest specyficzne dla Warszawy?

Mieszkania ze spadku w Warszawie to często starsze lokale w blokach z lat 60. i 70., wymagające remontu. Kupujący szukający okazji szybko to wyczuwają, dlatego dobrze przygotowana oferta i sprzątnięcie mieszkania zmieniają cenę bardziej niż w przypadku nowszych lokali.

Częsta pułapka to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bez założonej księgi wieczystej. Da się je sprzedać, ale trzeba wcześniej zebrać zaświadczenie ze spółdzielni, a wielu kupujących z kredytem wymaga założenia księgi przed aktem.

Krok po kroku

  1. Potwierdź dziedziczenie Umów akt poświadczenia dziedziczenia u notariusza albo złóż wniosek do sądu.
  2. Zgłoś spadek na SD-Z2 W ciągu 6 miesięcy złóż formularz w urzędzie skarbowym, żeby skorzystać ze zwolnienia.
  3. Ujawnij się w księdze wieczystej Złóż wniosek o wpis spadkobierców albo załóż księgę dla spółdzielczego prawa.
  4. Uzgodnij sprzedaż w rodzinie Ustal cenę, podział pieniędzy i pełnomocnictwa dla osób, które nie przyjadą do notariusza.
  5. Sprzedaj i rozlicz podatek Sprawdź, czy minęło 5 lat od nabycia przez spadkodawcę. Jeśli nie, złóż PIT-39 lub skorzystaj z ulgi.

Najczęstsze pytania

Czy mogę sprzedać mieszkanie ze spadku przed wpisem do księgi wieczystej?

Prawnie tak, wystarczy potwierdzenie dziedziczenia, bo spadkobierca jest właścicielem z mocy prawa. W praktyce banki kupujących często wymagają wpisu, więc lepiej złożyć wniosek od razu.

Ile kosztuje akt poświadczenia dziedziczenia?

Taksa notarialna to zwykle kilkaset złotych łącznie z protokołem, wpisem do rejestru i VAT. Postępowanie sądowe kosztuje 100 zł opłaty od wniosku plus 5 zł za wpis do rejestru spadkowego.

Od kiedy liczy się 5 lat przy sprzedaży mieszkania ze spadku?

Od końca roku kalendarzowego, w którym mieszkanie nabył spadkodawca. Jeśli rodzice kupili lokal w 2015 roku, sprzedaż jest wolna od PIT niezależnie od daty śmierci.

Co, jeśli przegapię termin 6 miesięcy na SD-Z2?

Tracisz zwolnienie i płacisz podatek od spadków według skali dla I grupy, od nadwyżki ponad kwotę wolną. Sprzedaży to nie blokuje, ale podnosi koszt.

Czy jeden spadkobierca może sprzedać mieszkanie bez zgody pozostałych?

Całego mieszkania nie. Może sprzedać tylko swój udział, a pozostali współwłaściciele nie mają w tym przypadku prawa pierwokupu, chyba że chodzi o gospodarstwo rolne.

Czy spadkobierca mieszkający za granicą musi przyjechać do Polski?

Nie. Wystarczy pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego, które można podpisać w polskim konsulacie albo u zagranicznego notariusza z apostille i tłumaczeniem.

Czy długi spadkodawcy przechodzą na mieszkanie?

Spadkobierca odpowiada za długi do wartości spadku, jeśli przyjął go z dobrodziejstwem inwentarza (domyślnie od 2015 roku). Sprawdź dział III i IV księgi wieczystej, czy nie ma wpisów komorniczych.

Czy opłaca się remontować mieszkanie ze spadku przed sprzedażą?

Pełny remont rzadko się zwraca. Sprzątnięcie, opróżnienie, drobne naprawy i dobre zdjęcia zwykle dają lepszy zwrot niż generalny remont.

Źródła